上海楼市的机会，买还是卖?

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一、深圳上海楼价暴涨的主流误解

过去半年很多人问我深圳的楼价为什么涨的这么火，我一直没有回答，因为在收集研究数据之前，我不愿意下结论。因为金融经济学应该是一门倚重数据分析的科学，应该用会计学，统计学，乃至大数据去分析。一切逻辑必须得被数据验证或证伪，这就是实证经济学的灵魂。

不过最近我就深圳楼市的数据搜集和分析已经有了突破性的进展，在我合盘端出我的研究成果之前，让我们先看看主流媒体和专家是怎么解读深圳楼价暴涨的：

深圳楼价暴涨的原因首先在于，深圳楼市是“北上广深”中最小的。同时，新房占比也是最低的，仅占三成。因此，虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多，但存量绝对值很低。当需求反弹时，新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用，市场容易被一下子推高。

其次，产业结构的影响。决定一个城市住宅销量的是人口规模（在四个一线城市中深圳成为净人口流入最多的城市），而决定其房价水准的则是产业结构，和以此为基础的收入结构。深圳是国内互联网行业以及金融行业的聚集地（多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港，位居国内第一。深圳GDP也将在今年超过香港；而“神创板”多个股价暴涨的公司出自深圳，似乎预示着这个城市已经成功进行产业升级，成为高科技、新兴产业的天下，深圳也被赋予“中国矽谷”之称。），去年这两个行业的发展有目共睹，从业人员收入大幅提高，因而促生了大量购房需求。

再者，在14个主要大城市中，深圳土地面积最小。而且，深圳早已到了无地可用的状况，划定边界，还要划到哪里呢？真的要划，结果或许只有一个：导致房价继续上涨。根据相关规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，平均每年只有7平方公里。

看出来问题没有？主流媒体和专家都是从房地产市场的供需角度出发来分析问题的。这和我的实证经济学研究背道而驰。看病看错了，下药就会吃出问题，严重的会吃死人。我在今年1月15日发表在《联合早报》的《中国房地产去库存可能重蹈股灾覆辙》一文中是这样预测中国房地产去库存的：“房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机，就像汉能股票的腰斩风险，并非其二级市场的供需，而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。”

二、深圳上海楼价暴涨的诡异

我一直以来都说房地产危机实质上是债务危机，房地产周期就是债务周期。供需只是障眼法。下面就让我们通过中国的宏观金融数据分析，揭开深圳上海楼价暴涨的画皮来。

让我们来看下面的两个数据图：

在相当长的时间内，深圳房价同比增速都和金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速高度正相关。但2015年三月之后深圳房价同比增速却开始和金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速发生背离。以前的深圳房价是外汇占款和外储资产增加速度越快，涨得越快，外汇占款和外储增加速度越慢，涨得越慢；2015年三月之后，深圳房价却是随着外汇占款和外储资产自1994年以来（过去这22年）所未见的速度坍塌而进入历史上前所未见的高速增长期。

中国过去三十年的实证经济学数据表明，金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速越高，宏观流动性就越宽裕；金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速坍塌，宏观流动性就坍塌。房价是货币现象，那为什么深圳的房价却是在宏观流动性以历史罕见的速度坍塌的过程中以罕见的速度上涨呢？

深圳楼价暴涨的诡异毁三观吧？在运用西方实证经济学研究中国经济现象的时候，经常会遇到这样毁三观的时刻，这个时候就必须瞭解中国金融经济的特色，结合中国的实际情况去创造性的运用西方实证经济学。

三、答案就在结合中国实际的金融经济学里：利率黑市

在中国特色的金融系统里，深圳扮演极其重要的角色。深圳是中国利率黑市最关键的一环。利率黑市诞生的缘起是中国利率非市场化，由央行统一调控，存款和贷款息差过大；再加上资金资源被国有大行垄断。银行的信贷资源绝大部分被国企央企和特权民企垄断，广大私企借贷无门。银行信贷资金利息往往不超过10%，而根据微金所的数据，中国民间借贷市场平均利率水准则在30%左右。要知道中国实业企业平均利润率只有5%，于是许多国企央企以及特权民企弄到廉价的资金之后，不是从事实业生产，而是从事资金倒卖。如今，利率黑市就是中国资金倒卖和套利的市场管道总集（P2P,互联网金融，理财产品等等），中国的影子银行在很大一部分上就是利率黑市。

利率黑市的规模可以通过影子银行的数据来窥视。根据中国人民银行数据，2013年中国影子银行在其社会融资总量中的占比高达30%，而这个占比在2012年时为23%，其增速举世罕见。根据布鲁金斯学会的研报，2013年中国影子银行的规模有25万亿元人民币之巨，属世界最大之一。

腐败，寻租和套利为利率黑市源源不断的提供资金，这些资金在套利完成之后就有了逃离中国的必要。根据国际反洗黑钱智库全球金融诚信组织的研究报告，（如下图所示）在2000至2011年间共有约3.75万亿美元的非法现金流流出中国，这其中有相当一部分是贪腐收入。中国现在外流的非法现金流对GDP的占比已经超过了10%，每年在中国，香港，英属维京群岛之间通过转手套利和贸易作假管道流动的非法现金流高达1万亿美元之巨。腐败和寻租收入逃离中国后变成海外热钱又再进入利率黑市套利（外资者，实非外资也），如此循环往复。

（在2000至2011年间共有约3.75万亿美元的非法现金流流出中国）

（非法现金流主要通过虚假贸易进出中国)

（中国最大的投资国居然是香港和英属维京群岛这两个弹丸之地和离岸金融中心，中国的外资绝大部分是出境漂白的内资）

中国的利率黑市既是国内腐败和寻租的价值套现机制（内回圈），又是国际虚假贸易和热钱回圈的重要组成部分（外回圈）。

下面来揭示深圳在中国利率黑市中的巨大意义：“香港是中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心（每年数千亿美元之巨），深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融，互联网金融，信托，理财产品，地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳楼市（特别是大户型）的火爆与之密不可分。”

四、结论

深圳地产除了可以在香港某些金融机构做抵押品融资之外，还可以到国内机构做内保外贷，其套利收入还可以到地下钱庄做帐户对敲，还可以通过虚假贸易，通过这些合法不合法的手段都可以把人民币资产转成境外的美元资产。深圳地产作为融资抵押品，可以创造性的利用境内境外，合法不合法的多种管道，将人民币资产转成境外的美元资产。这就是“2015年三月之后，深圳房价居然随着外汇占款和外储资产以1994年以来（过去这22年）所未见的速度坍塌而进入历史上前所未见的高速增长期”这样一个逆天现象发生的金融经济学本质。

一句话，利率黑市要赶在中国债务危机全面爆发和人民币快速贬值之前，把其人民币资产转成境外的美元资产。由于利率黑市的有万亿元级别的人民币资产需要置换成境外的美元资产，深圳楼市井喷式爆发了。利率黑市将人民币资产置换成境外美元资产的需要到底有多强劲？根据彭博社今年1月的最新数据，2015年中国的资金流出总额为1万亿美元，创有史以来最高纪录。同时，深圳楼市的价格增速也创了历史最高纪录。

深圳毗邻中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心香港（每年数千亿美元之巨），那么上海呢？上海有自贸区。自贸区也是洗钱的天堂。自贸区之前，上海保税区就在铜融资洗钱中起到至关重要的作用，如今有了自贸区，上海未来洗钱的能力也会蓬勃而出。年后上海房价的井喷就是一个标志。

至此深圳上海楼价暴涨的惊人真相在结合中国实际的金融经济学的聚焦下露出了本来面目。重要的事情说两遍，深圳毗邻中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心香港，上海有自贸区，自贸区也是洗钱的天堂。深圳上海地产作为融资抵押品，可以创造性的利用境内境外，合法不合法的多种管道，将人民币资产转成境外的美元资产。由于利率黑市将人民币资产转成境外的美元资产的强劲需要，深圳上海楼市井喷式爆发了。

深圳上海楼市越火爆，表明利率黑市将人民币资产置换成境外美元资产的需要越强劲，表明未来人民币汇率贬值的压力会越大。利率黑市是宏观流动性主导因素，别的人都是搭便车或者是跟风者，问题是一旦利率黑市基本完成了其资产转移境外的任务，那么搭便车或者跟风者就会成为最后的接盘侠。根据我的宏观金融数据分析，今年8月份左右，中国M2同比增速会再次坍塌，那个时候正需要接盘侠（最大的接盘侠其实是接受房地产为抵押物的银行和非银金融机构）们挑大梁。

当街头卖菜的都开始讨论股市的时候，你应该撤了。